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2018年1-11月漢中房地產運行情況簡析

2019-01-05      來源:市審計局   瀏覽次數:262

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隨著城鎮化建設進程加快,市民對高品質居住環境有了更多期許,吸引恒大、綠地、新城吾悅、萬達等大型房地產進駐漢中,帶動房地產市場持續向好。1-11月,全市房地產市場整體呈現開發投資穩步回升、銷售面積高位運行、待售面積不斷減少、到位資金相對充裕的態勢。

一、影響房地產市場回升的因素增多

(一)改善性住房需求大。房地產市場多年持續低迷,房地產泡沫基本消除。中心城區老舊房多,住房結構不合理,二孩政策紅利釋放,對改善性住房需求大。

(二)城鎮化進程加快。近年來,漢中大力實施“雙百”城市戰略,加快推進城鎮化建設步伐,2014年至2017年,全市城鎮化率分別為45.09%、46.64%、47.80%、49.31%,大量人口涌入城市,對住房有了新需求,前些年給市場帶來巨大沖擊的陜南移民搬遷政策進入尾聲,房地產市場供求關系重新調整。

(三)高鐵開通交通便利。吸引漢中周邊縣區,西成高鐵沿線的外地人口有意愿來漢中旅游居住、購房置業。截止11月底,全市外地人口來漢購房面積16.53萬平方米,同比增長17.74%,其中,中心城區外地人口購房面積11.87萬平方米,占中心城區銷售面積的7.3%。

(四)大型房地產企業進駐漢中。一、二線城市房地產開發市場飽和,大型房地產企業向四、五線城市流動,與本地房地產企業形成競爭。1-11月,外地大型企業開發的新城吾悅、恒大帝景、山河原著、濱江花城、萬達綜合改造項目等完成投資16.12億元,本年施工面積達150.34萬平方米,分別占全市的16.8%和14.9%,成為帶動全市房地產行業發展的新生力量。

二、運行特點

(一)土地購置面積不斷增加。1-11月,房地產企業購置土地面積102.62萬平方米,同比增長54.2%;土地購置費16.15億元,同比增長121.9%;待開發土地面積127.88萬平方米,同比增長69.2%,土地購置面積持續擴大反映企業對房地產市場信心十足。

(二)房地產開發投資穩步回升。1-11月,開發投資完成96.13億元,同比增長10.0%,比1-10月提高6.9個百分點,比一、二、三季度提高26.1、2.8和5.4個百分點,房地產開發投資增速由年初負增長持續回升,在1-7月觸頂后略有回落,呈現先抑后揚、穩步回升的態勢。

分縣區來看,中心城區漢臺完成投資40.91億元,同比增長23.0%,占全市房地產開發投資的42.4%;南鄭區完成投資29.52億元,同比增長4.2%,占全市房地產開發投資的30.7%,漢臺、南鄭仍然是全市房地產開發的重點。西鄉、寧強、略陽房地產投資回落大,同比分別下降40.9%、41.9%和94.1%,其他縣區保持穩定。

(三)施工規模有效擴大。1-11月,全市房屋施工面積1006.64萬平方米,同比增長4.7%;其中,本年新開工面積282.51萬平方米,同比增長7.0%,

(四)商品房銷售高位運行。今年全市商品房銷售市場較為繁榮,1-11月,銷售商品房187.87萬平方米,同比增長26.5%,商品房銷售額完成82.26億元,同比增長53.7%。

從商品房的細分市場來看,商品房需求結構發生新變化。

1.以住宅需求為主,大戶型住宅和高檔住宅更受青睞。1-11月,全市銷售住宅178.31萬平方米,占銷售總面積的94.9%,比上年同期提高2.7個百分點。其中,90平米以下住宅9.96萬平方米,90-144平米的住宅151.31萬平方米,144平米以上的住宅17.04萬平方米,同比分別增長6.1%、24.3%和1.8倍。

2.辦公樓、商業營業用房熱度降低。1-11月,辦公樓銷售0.13萬平方米,商業營業用房銷售7.58萬平方米,同比分別下降61.8%和24.4%。

(五)待售面積持續減少。1-11月,全市房屋竣工面積為51.82萬平方米,同比下降58.0%,降幅比1-10月擴大1.6個百分點。竣工面積下降、銷售市場繁榮使商品房庫存持續減少,1-11月,全市商品房待售面積102.50萬平方米,同比下降19.9%,比年初減少19.20萬平方米,按11月當月銷售21.52萬平方米推算,消化庫存周期約5個月。

(六)資金保障相對充裕。1-11月,全市房地產實際到位資金104.68億元,增長10.0%。其中,定金及預收款40.39億元,增長60.3%;個人按揭貸款24.14億元,增長80.4%;自籌資金27.97億元,同比下降33.0%,資金來源相對充裕。

三、值得關注的問題

漢中房地產行業經過多年沉積,整體運行情況良好,但伴隨著今年房市持續向好,商品房價格上漲過快的勢頭需引起關注。從統計口徑看,截止11月,全市商品房銷售均價為4379元/平米,較年初提高726元/平米。新開發的高檔住宅玫瑰莊園、山河原著等價格接近甚至突破萬元每平米,房價上漲過快,超越主流群體的經濟能力,易誘發投機炒房現象,將對房地產行業的持續健康發展產生不利影響。

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